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聯合辦公是怎么火起來的?

編輯:企業新聞網 發布時間:2018-08-09 05:43:00



  伴隨著北京寫字樓租金的不斷上漲,聯合辦公如今在北京遍地開花,優客工場、氪空間、納什空間等紛紛試圖用新興業態搶占寫字樓高地。這些聯合辦公不但提供適合初創公司的小型獨立辦公單元,相比傳統寫字樓,還引入了更多的人性化服務,不僅提供8小時內的辦公服務,還希望通過提供瑜伽、品酒等課程,變身為文化交流空間,打造社群紐帶,抓住白領們8小時工作以外的生活。

  北京青年報記者在探訪多個聯合辦公空間后了解到,常規辦公場所平均容納率為8平方米/人,而當會議室、洽談室、盥洗室、休息區等區域共享后,聯合辦公的獨立辦公室容納率平均可以控制在4平方米/人,從這一點來看,無疑大大節約了成本。

  聯合辦公也憑借此迅速贏得了租戶的歡心,好租網的數據顯示,在通過租金選址的客戶中,接納聯合辦公作為首選的比例,在過去的1年半中一直加速提升,最近的2018年第二季度比例達到了12.3%。另一方面,聯合辦公的租金增速也顯著高于傳統的寫字樓。在過去的兩季度聯合辦公租金增速接近10%的比例,傳統寫字樓的價格增長只有1%到2%。

  甲級寫字樓租金創新高 聯合辦公憑低門檻崛起

  北京寫字樓的高租金在世界范圍都名列前茅,尤其是金融街區域,銀行、保險等金融機構聚集,平均租金甚至不輸香港。

  從數據看,截至2018年上半年,北京全市寫字樓市場凈吸納量達41.3萬平方米,同比上漲48.6%。強勁的市場需求拉動本季度全市寫字樓有效凈租金升至394.4元/月/平方米,同比上漲0.6%。北京全市甲級寫字樓總存量繼續保持在1,043.6萬。寫字樓價格的不斷上漲,讓租賃企業的門檻越來越高,尤其是初創企業,更是捉襟見肘。于是,大量租金相對便宜的聯合辦公平臺在近幾年迅速崛起。

  與傳統辦公租賃的“重資產”投入相比,聯合辦公平臺顯然靈活得多。只需要支付工位租賃費用,聯合辦公平臺就同步提供其他額外辦公所需——對于流動性大、平均壽命只有2.5年的中小微企業來說,減少配套設施的采辦和囤積,削減行政團隊人員,無疑是極大地壓縮了運營成本。

  根據國際知名咨詢機構戴德梁行的報告數據顯示:在一線城市中,聯合辦公工位均價為3000元/人/月。而傳統辦公均價為10元/平米/月,人均辦公面積8平方米進行測算,傳統辦公固定租金為每平米4000元,物業費用平均為基礎租金的12.5%。流水費用按照每人每月200元計算,行政按照每40人配備一個行政管理人員和一個保潔人員計算,人力成本開支均價為18萬元/年。同一檔次辦公條件下,均攤到5年計算,聯合辦公平均每年每人可以為企業節約1萬元以上,總額節省約28%。其中,高端路線為主的裸心社和國際平臺WeWork價格優勢不明顯,其核心價值主要在于打造更豪華的辦公空間;優客工場則因為其辦公地點多數在核心商圈外圍,以此最大程度壓縮成本;而氪空間則是尋找地理位置、品質和價格的微妙平衡點。

  戴德梁行北中國區寫字樓-企業服務部主管、高級董事嚴區海表示,聯合辦公是大中華區寫字樓市場中發展最快、最值得關注的新興力量。嚴區海進一步表示:“2018年上半年中國的聯合辦公場所數量急劇增長,尤其突出的是北京,上海,成都等城市。以北京為例,今年上半年在主要商務區內有超過20萬平方米的寫字樓出租給聯合辦公運營商。這些聯合辦公的高速擴張大大降低了城市寫字樓的空置率。考慮到聯合辦公市場競爭激烈,目前聯合辦公雖然有資本大量涌入,但租金并不高,企業租戶可以拎包入住,這也有效降低了企業的辦公成本。

  打造社群紐帶 受到資本熱捧

  剛開始時,聯合辦公的誕生只是解決小微團隊辦公難的問題,但是,隨著鏈接的群體越來越多,聯合辦公空間開始構建線上線下社群,在提供聯合辦公空間的基礎上,推出更多圍繞辦公生態的服務。像公司白領們在工作之余,還可以參加各項課程,成為優秀的瑜伽大師、寶石鑒賞家、調香師、品酒師或專業藍帶大廚等,提供身心、藝文等板塊的課程,豐富樓內白領在8小時工作以外的生活。

  “來自不同公司的人,在同一辦公空間中共同工作。辦公者可與其他團隊分享信息、知識、技能、想法和拓寬社交圈子等……”這是對“聯合辦公”的常見描述。

  因此聯合辦公在本身只是“二房東”提供地產租賃服務的同時,還被認為具有互聯網基因,是能夠以聯合辦公為載體,社群為紐帶的企業服務平臺。

  具有這樣屬性的平臺,自然贏得了資本的青睞。

  6月中旬,軟銀愿景基金的負責人透露,國際級的辦公場所共享服務提供商WeWork尋求在新一輪融資中獲得350億美元估值,這一估值將超越Airbnb和SpaceX等公司。

  國內的聯合辦公也不甘示弱,進入7月后,夢想加宣布拿下望京大體量空間,刷新了自己的紀錄;優客工場近期也宣布以3億元并購上海共享辦公社區Workingdom,這也是進入2018年以來,優客工場完成的第四宗戰略并購;另一家共享辦公企業氪空間宣稱今年增長速度要達到300%,尤其是在北京、上海全力擴張。

  不僅是投資資本,就連房地產開發商也看中了聯合辦公的熱潮,以優客工場為例,其合作的企業名單就包括了萬科、新世界、招商蛇口、中房地產、陽光股份等多家地產公司。不滿足于戰略投資的地產公司,更是直接打造了旗下的聯合辦公品牌,像SOHO中國的SOHO3Q、萬科的萬科云工坊、遠洋的OK SPACE、首開的X+SPACE以及龍湖的一展空間等。

  業內有分析認為,近年來聯合辦公正以每年30%的速度增長,據此測算,到了2030年,30%的辦公空間都將以聯合辦公的形式存在。

  盈利模式單一 聯合辦公間的競爭加劇

  聯合辦公雖然發展迅速,并受到資本熱捧,但這種急速擴張仍為這個興起短短幾年的行業帶來了風險和挑戰。

  戴德梁行北中國區寫字樓-企業服務部主管、高級董事嚴區海對北青報記者表示:“盈利模式單一是聯合辦公的一個瓶頸,即便聯合辦公運營商一直都在探索不同的盈利模式,可目前為止還是主要靠租金差來獲得盈利。部分核心區域的寫字樓原始租金成本非常高,因此在激烈的競爭環境下甚至容易出現賬面虧損。此外,在運營層面,聯合辦公也面臨一定的挑戰,例如在同一個城市管理超過20個中心的時候,容易導致管理水平下降從而影響用戶體驗。

  也有業內人士認為,作為全球聯合辦公的翹楚企業,WeWork將自身定位于一個輕資產運營加上資產證券化和資產資本化的投資公司,擁有租金收入、房地產信托投資基金運營以及股權投資等多種收益形式。相比之下,國內現有的大部分聯合辦公空間仍在靠租金差賺錢,行業本身還沒有擺脫“二房東”的本質,盈利模式單一讓其背后仍存隱患。

  但這并不阻礙大量的資本涌入聯合辦公領域,并且短時間內激增了大量聯合辦公品牌。好租數據研究中心主任匡健鋒表示,2018年第二季度聯合辦公整體品牌數量增速放緩,但絕對增量相對可觀。目前上海市就有超過了350個聯合辦公的品牌。他預計,隨著整個行業開始進入激烈的競爭階段,收并購和死亡頻發,行業會以快的速度變得越來越好。

  僅今年就有多起聯合辦公領域的合并收購發生。像今年1月份,優客工場全資收購洪泰創新空間;裸心社收購澳大利亞辦公空間品牌Gravity;3月份優客工場宣布與無界空間合并;優客工場收購wedo聯合創業社;Wework收購裸心社;優客工場與Workingdom進行合并等。多起收并購的發生,也代表著聯合辦公的整合趨勢正在加劇。

  艾媒咨詢的分析師也認為,隨著聯合辦公行業進入整合期,低端的聯合辦公空間將退出市場,小品牌的聯合辦公空間將被整合到競爭實力強的品牌中,頭部效應將凸顯,頭部玩家的競爭日益激烈。

  業內預計中國將成全球最大聯合辦公市場

  競爭地加劇讓現在名目繁多的聯合辦公將出現整合趨勢,但并不影響整體快速擴張。

  嚴區海表示,“2017年起,大量資本進入聯合辦公領域從而推動了聯合辦公的急速擴張,按照目前擴張的速度,中國很快會成為全球最大的聯合辦公市場。”

  好租網分析師也告訴北青報記者,2014年至今聯合辦公市場規模始終保持了60%以上的增長速度,預計到2030年聯合辦公市場規模將超過萬億。

  隨著近年來聯合辦公的興起,一些傳統的大型企業(包括財富500強企業)也開始將聯合辦公作為企業選址的一個重要選擇。小微企業及高新技術企業(尤其是互聯網企業)在中國的快速發展大大推動了聯合辦公的去化,在主流的核心商務區聯合辦公有著很高的出租率。針對此現象,嚴區海表示:“2018年中國的聯合辦公市場出現了更多運營品牌。各品牌都在努力探索其辦公空間的獨特性以及如何給企業租戶更多良好體驗和選擇,未來聯合辦公的品牌將會像酒店一樣針對不同的客群提供多種選擇。”

  談及對聯合辦公行業未來的展望,嚴區海表示聯合辦公的核心價值是增加辦公效率。如何在這種新的辦公空間里融入更多的科技元素從而提高效率值得各品牌運營商思考。與此同時,聯合辦公也在探索一條新路徑——通過改造城市核心區的老舊物業(尤其是營業情況不佳的老舊購物中心)提升物業的價值從而帶來租金溢價。由此可見,聯合辦公將會是城市更新的一個重要力量,讓老舊物業煥發生機從而提升城市的商務環境。他總結道:“聯合辦公是中國寫字樓市場的新生力量,在為企業租戶降低了辦公成本的同時又提高了辦公空間使用率。它將會在中國繼續快速發展!”

  本版文/本報記者 李桁

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