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北京二手房降溫?

編輯:企業新聞網 發布時間:2018-08-09 01:33:00



  近期,北京二手房市場重回降溫通道。資料顯示,2018年6-7月,全市二手房交易量連續兩個月出現下跌。從年初的低位企穩到3月的逐步回升,再到5月的成交量高峰,結合6、7月成交量數據來看,目前北京二手房交易市場又重新趨向平穩。業內人士分析認為,自去年“3·17”新政出臺后,北京二手房市場一度降溫,在今年上半年又呈現出觸底回升的趨勢。不過參照當下狀況來看,市場回穩將成為接下來二手房市場的主要內容。

  6、7月網簽量兩連跌

  酷暑天氣在近幾日火力全開,不過顯然北京二手房交易沒有延續到此份持久的熱度,7月北京二手房市場呈現降溫態勢。數據顯示,2018年7月北京全市二手住宅共網簽14826套,環比下降6.3%。

  而根據鏈家實時成交數據,7月二手房成交環比繼續下降,降幅達12%,成交絕對水平是2018年來除2月外最低值,但好于2017年末水平。

  我愛我家市場研究院數據顯示,從房價表現上,在6月二手房成交均價環比下降2.5%的基礎上,7月成交均價由降轉升,環比小幅上漲1.3%,仍低于5月價格。3月來,北京二手房價有漲有跌,小范圍內來回波動,整體走勢相對平穩。

  但值得注意的是,自5月創下去年“3·17”新政以來的單月新高后,6、7月北京二手房網簽量已經兩連跌。實際上,北京二手房市場成交狀況在6月已經顯露回調信號。從6月網簽數據來看,彼時全市網簽量15827套,環比減少12.5%,是2017年6月以來最大降幅的月份(受春節假期影響,2018年2月除外),成交絕對水平降至2018年3月之下。

  網簽數據的下滑趨勢,從中介門店經紀人的工作狀態中便可見一斑。北京商報記者走訪多家中介門店了解到,6月以來,經紀人們帶看客戶量以及簽約量較2018年前5個月已然有所降低。

  朝陽區雙橋附近一中介門店經紀人表示:“5月那一陣,電話咨詢、預約看房以及正式簽單的客戶不斷,有時候還要加班加點帶客戶看房。而到了6、7月,二手房賣家、買家數量減少,買家有等待降價再置業的考慮,賣家則等待房價上漲出手房源,門店比以往冷清不少!”

  “不過現階段二手房房價企穩,在資金充足的情況下,未來一段時間可以說是著手換房的好機會。”上述經紀人對北京商報記者如是表示。

  供需增長略顯乏力

  有業內人士分析認為,二手房成交量兩月連跌背后,反映出北京二手房市場供需增長乏力的現狀。

  “由于需求在前期集中釋放,年中市場已顯現疲態。”貝殼研究院院長楊現領進一步表示,6、7月市場成交下滑的主要原因是由于供需在3-5月期間集中釋放后于近期疲軟所致。受季節性及政策性因素影響,3-5月市場成交量明顯持續增長,這在一定程度上透支了后市需求,近兩月新增需求降至2018年以來低位。此外,4月以來新增房源量持續下滑,絕對水平降至2017年以來的歷史低位,新增房源的低迷導致房源緊俏度上升,從而影響市場成交,而成交的下行難以支撐均價的大幅上漲。

  在思源地產首席分析師郭毅看來,北京6-7月二手房成交量的下跌是相對合理的。

  “從二手房成交量兩連跌趨勢來看,北京二手房市場或者說北京樓市基本已處在一個整體成交相對穩定的狀態,可以說在一定程度上回歸到‘房住不炒’的住房需求本源。”

  郭毅分析認為,此前北京二手房成交量在5月出現快速上升且相對水平較高,有學區房比較集中在5月過戶的影響因素在內。郭毅表示,在入學的重要時間節點產生的二手房交易,每年大概保持在兩三千套左右的水平,不過該部分交易量并非正常的市場需求。而從真實的市場需求來看,目前北京二手房每月交易量基本處于1.4萬-1.5萬套的水平。加之北京二套房首付比例最高已提至八成,較高的支付門檻擋住了大量二手房購房客群。

  由此,在摒棄了部分如學區房投資以及其他投機需求后,從真實的居住需求來看,北京二手房近兩月的成交量,其實都可以理解為穩定在一個相對合理的數據上。

  此外,就6-7月二手房交易價格的變動情況,我愛我家集團研究院院長胡景暉表達了他的觀點。胡景暉分析表示,4、5月的市場升溫曾一度結束了北京二手房價連續超一年的下跌趨勢,但形成這波行情的需求以剛性需求、自住需求為主,投資投機屬性低,加上調控政策從未松動,所以房價雖然止跌轉升但幅度不大,6、7月交易量下滑之后房價又進入了有漲有跌的小幅波動狀態,整體則保持穩定。

  二手房市場行情趨穩或向好

  在當下二手房成交量下行、成交價格時有波動的情況下,多方專家及機構對接下來二手房市場行情展開預測。雖然具體內容小有差異,但幾乎都釋放出趨穩或向好的信號。

  貝殼研究院報告顯示,當前北京市房地產調控持續高壓態勢,且無寬松跡象;供需增長依舊低迷;新房的分流因素亦將持續存在。預計8月市場表現與7月相當,難有大的起色。同時在信貸趨緊、“認房認貸”不放松換房難度大、新房持續分流的因素綜合作用下,預計下半年二手房市場熱度將低于上半年,成交量減少、價格趨穩。

  郭毅表示,從市場的整體活躍度上來講,北京二手房交易市場將處在一個緩慢復蘇和穩定的狀態。郭毅認為,二手房市場的很大一部分需求客群涉及房屋的“連環交易”,即賣了舊的、另買新的。而對于流轉的房子,新房及其他二手房皆有可能。目前北京二手房成交量整體保持在1.5萬套上下的規模,預計未來一段時間內,上述連環交易將會給二手房市場輸送新的需求。

  胡景暉則對北京二手房市場下半年的行情持看好態度。胡景暉分析表示,經過一年多的強力調控,投資投機需求在北京樓市基本已被徹底遏制,即使是對于首套及剛需購房者,利率的提升、信貸的收緊也對其造成了一定沖擊。不過北京人口眾多,即使沒有投資投機需求,首次置業需求、改善需求的規模也十分可觀。自住需求支撐下,上半年北京二手房市場走出了去年下半年的低谷,但同時也注定今年北京樓市難以出現大幅上漲,穩中有升會是主旋律。

  “雖然6、7月市場交易量略有下降,但今年市場交易量較去年增長的整體趨勢不會改變,北京去年二手房交易量為13.6萬套,不出意外今年應該能夠超過18萬套,在上半年成交不到8萬套的情況下,下半年市場有望再攀年內新高,9月、11月的可能性很大。”胡景暉如是補充道。

  北京商報記者 崔啟斌 榮蕾/文

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